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          1. 物业公司实现规模快速增长的三个方向

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業新聞網訊:

            經濟觀察報 記者 楊依依 雅居樂集團在9月14日發佈公告稱,公司建議分拆附屬公司雅生活的股份在香港聯交所主板獨立上市,且聯交所已確認公司可進行分拆,公司已經遞交上市申請表格。按照計劃,雅生活將就上市進行其新股份發售。這意味著港股將迎來第四傢由內地房企剝離出來的物業公司,按上市時間先後來排列,前三傢分別是彩生活、中海物業、綠城服務。另外,獨立物業管理公司中奧到傢已在港股上市。     為迅速做大規模以推動上市進程,雅居樂在今年6月30日全資收購瞭綠地物業,增加物管面積417萬平方米,加上自有的超過6000萬平方米的面積,擴充後的雅生活在管面積接近7000萬平方米。     根據前瞻產業研究院的數據,按照2016年物業百強企業管理項目平均物業服務費計算,未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。萬億藍海之下是行業內集中度依然不高的現狀,截至2016年年底,中國已有超過10萬傢物管公司,服務規模達165億平方米,年總營收過3600億元,但前百強企業加起來的管理面積僅33億平方米,不足五分之一。     作為房地產的下遊行業,物業行業同樣在拼規模、爭奪市場。     截至2017年6月30日,彩生活自管面積達4.2億平方米,加上合作面積和聯盟面積共服務8.49億平方米。綠城服務管理面積為1.35億平方米。中海物業的管理面積為9860萬平方米。正在沖擊A股的碧桂園物業簽約面積為2.1億平方米。表達過IPO意願的萬科物業,截至今年2月底合同面積超過3.56億平方米。     包括雅居樂在內,多傢物業公司都提出瞭中長期目標。彩生活的目標是到2020年實現25億平方米的服務面積。雅生活的目標是到2020年,實現百億產值和十億利潤。碧桂園物業的目標是未來5年簽約服務面積計劃增至10億平方米。     背靠不同房地產公司的物業公司在擴張過程中,又表現人體攝影藝術出瞭不同的思路。如何實現規模的快速增長?目前來看,至少有三個方向。     一是傳統的內生增長的模式,倚靠母公司建設物業項目而增加物業管理面積,例如中海物業;     第二種是大舉並購,例如雅生活收購綠地物業,彩生活收購開元國際,花樣年收購萬達物業(由美易傢接管)、綠城服務收購浙元物業;     第三種是平臺輸出,通過輸出管理技術和品牌擴大面積,通常的做法是形成聯盟。從2014年開始,國內的物業聯盟悄然興起。目前已有7個成型的聯盟:長城物業的“一應雲”、花樣年的“解放區”、萬科的“睿服務”、綠城的“綠聯盟”、福星的“智慧傢聯盟”、銀灣的“銀鑰匙”、雅生活的“雅生活聯盟”。其中彩生活又在去年底入股瞭銀灣物業,與銀灣及銀鑰匙聯盟企業形成資源融合,再次聯盟。各傢聯盟的戰略是類似的,共享平臺、共享管理技術,有增值服務的還可以共享用戶入口(即小區業主偷拍走光資源)。     更普遍的擴張方式是復合的,同時融合瞭這三種模式。碧桂園物業總經理李長江介紹,碧桂園物業主要通過與中小開發商合作、為政府合作提供城市基礎市政服務、以及並購和股權合作三種方式進行擴張。     雅生活集團總裁劉德明介紹,到2020年,雅生活100億元的收入目標中,將有20億元是外拓業務收入,40億元由收購目標企業而來。     最早上市的彩生活先後經歷瞭收購開元物業、入股銀鑰匙聯盟等多種模式後,其母公司花樣年主席潘軍在今年的上半年業績會上宣佈:彩生活以後不會再舉債進行大量並購。潘軍稱,過去三年彩生活花在兼並上的資金達到13個億。2016年下半年開始放緩步伐,是因為發現和原來的輕資產運營戰略不太符合。     彩生活方面回復經濟觀察報稱,潘軍所謂的“大量並購”指的是不會再進行類似收購開元物業的動作,但類似入股銀鑰匙聯盟的小股操盤模式依然會繼續。據彩生活總裁唐學斌介紹,未來可能給物業公司同行免費開放平臺,幫助他們提高估值,還會有包括入股,增資其他物業公司等方式。     唐學斌對經濟觀察報表示:“彩生活上市後的3年裡,中海物業、中奧到傢、綠城服務等相繼在港股上市,國內的新三板則相繼掛牌瞭保利物業等超過50傢物業企業。上市融資後帶來瞭行業內的瘋狂並購,資本積極佈局,行業價值被重新定義時,收購價格也水漲船高。”     國泰君安分析師劉斐凡認為這兩個因素都是彩生活選擇改變的原因,這是一個商業模式上輕重資產模式的選擇,且各有利弊。“輕資產隻是享有部分收益,但是資金成本較低;重資產可以享受全部收益,但相應的資金成本占用就會更多。”劉斐凡說。     據瞭解,彩生活收購上海銀灣的成本約為0.09元/平方米,遠低於業內物業收費價格。唐學斌認為,小股操盤這種擴張模式效率更高,獲客成本低於收並購。     值得註意的是,雅生活收購綠地物業不久之後,綠地集團又以10億元戰略入股雅生活集團,取得雅生活集團20%股份。雙方的合作由物業公司並購上升至集團內的戰略合作。從長遠來看,綠地的大份額入股至少能給雅生活未來的並購帶來更大的動力。     彩生活選擇不再大舉並購、堅持輕資產,還有一個背景是它的收入構成。其2017年上半年收入中,增值服務業務的收入同比增長55.1%至1.11億元,貢獻30.1%的凈利潤。由於增值服務的成本相對較低,毛利率高達84.5%,抬高瞭整體毛利率至45.5%。     雅生活在此前的物業聯盟發佈會上表達過同樣的預想。其總裁劉德明向記者表示,雅生活今年的增值服務收入將超過1億元,但這可能僅占總收入的不到10%,未來的目標是爭取在3年左右時間內,達到20%的占比。兩傢公司還有一個共同點是,彩生活公開的科技投入已過億元,雅生活XXXtentacion和69也不低,達3000萬元,他們都在將已培育的科技平臺輸出,並稱之為新的盈利手段。     劉斐凡對經濟觀察報稱,港股物業公司的互聯網風潮已告一段落,目前港股市場又回歸到對業績的重視中。     第一太平戴維斯副董事長張子濤也曾公開表示,當前香港資本市場中的物業管理公司比A股多,相對來說概念已經沒有那麼新。當投資者對概念失去興趣後,就會保持比較理性的態度,因此估值會比尚屬空白的A股市場低很多。
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